Co je to předkupní právo?
Podstatou předkupního práva je povinnost vlastníka věci (dlužníka) nabídnout věc ke koupi předkupníkovi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému). Vedle případů, kdy předkupní právo vzniká přímo ze zákona, je v praxi nejčastějším důvodem vzniku předkupního práva smlouva o zřízení předkupního práva uzavřená mezi vlastníkem věci a osobou, jež má zájem věc v budoucnu nabýt (předkupníkem). Předkupní právo si tak často sjednává například nájemce coby předkupník ve smlouvě o nájmu bytu, nebo ve smlouvě o nájmu prostoru sloužícímu k podnikání. Smluvně lze předkupní právo sjednat i pro případ, že vlastník věci bude chtít věc někomu darovat či ji směnit.
Od 1.1.2018 se díky zákonu 460/2016 Sb., kterým se mění zákon 89/2012 Sb., zavádí do Občanského zákoníku opět Předkupní právo.
Předkupní právo v České republice existovalo desítky let až do 31.12.2013, než jej zákonodárci zrušili. Praxe prý ukázala, že jeho zrušení nebyl úplně správný krok. Toto právo se ale nevrací v původní podobě, proto je dobré si vše řádně nastudovat.
Nově bude předkupní právo upravovat Občanský zákoník v §1124 a §1125, kde se říká že:
§1124
(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
§1125
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.
Předkupní právo se tedy bude vztahovat na převody spoluvlastnických podílů úplatné i bezúplatné.
Výjimka z předkupního práva
Výjimku v tomto případě budou mít tzv. osoby blízké. Okruh osob blízkých je uveden v §22 Občanského zákoníku a je vymezen jako: “Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen "partner"); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby, které spolu trvale žijí.”
Postup při prodeji podílu
Vlastník podílu na nemovitosti bude mít tedy od 1.1. 2018 povinnost při jeho prodeji nabídnout ostatním spoluvlastníkům svůj podíl za stejných podmínek. Navíc je nutné nabídku učinit až po podpisu kupní smlouvy a uvést podmínky prodeje. Tato nabídka vyžaduje písemnou formu.
V praxi to bude znamenat, že po uzavření kupní smlouvy pošlete poštou výzvu/nabídku na uplatnění předkupního práva ostatním spolumajitelům dle adresy uvedené v Katastru nemovitostí. Do obálky přidáte kopii kupní smlouvy, ve které můžete “začernit” osobní údaje kupujícího. V žádném případě není možné takto skrývat cenu nemovitosti.
POZOR: Pokud bude učiněna nabídka před podpisem Kupní smlouvy, bude nutné po jejím podpisu učinit novou nabídku. Jinak je to stejné, jako byste předkupní právo spoluvlastníkům nenabídli.
Lhůta pro uplatnění předkupního práva
Lhůta pro uplatnění předkupního práva je 3 měsíce od doručení nabídky. Bude tedy nutné posílat dopisy doporučeně s tzv. dodejkou, abyste měli oficiální potvrzení o odeslání a převzetí zásilky.
Dle Občanského zákoníku §573 lze využít i tzv. domněnku doby dojití, která říká, že zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla 3. pracovní den po odeslání. Je-li zásilka adresována do jiného státu, pak se počítá 15. den. V tomto případě postačí obyčejný doporučený dopis.
Když je více zájemců
Pokud prodáváte spoluvlastnický podíl např. na zemědělských pozemcích, může být spoluvlastníků i několik desítek. Co když uplatní předkupní právo více lidí najednou? V tom případě budou mít právo tento podíl odkoupit všichni, a to v poměru jejich podílů na nemovitosti.
Garážová stání, příjezdové komunikace, sklepy
POZOR: Odborníci z realitní praxe považují za největší komplikaci a riziko při realitních obchodech, právě převod podílů s velkým množstvím spoluvlastníků. Ze zákona se totiž takový převod týká i garážového/parkovacího stání nebo sklepních kójí. V posledních letech totiž developeři běžně prodávají garážová stání a sklepy jako podíl na nebytové jednotce.
Dalším případem může být přístupová komunikace k rodinnému domu. Představte si satelit (soubor nově postavených rodinných domů v rámci staré zástavby v menší obci), kde stavebník převedl přístupovou komunikaci (cestu) na vlastníky 20 rodinný domů. Každý tak vlastní např. 1/20. Pokud se rozhodne jeden z majitelů prodat dům, musí nabídnout nejdříve tento podíl na komunikaci ostatním spoluvlastníkům. (Pokud není uvedeno jako přídatné spoluvlastnictví.)
V tomto případě může dojít k tomu, že kupující nebude mít zajištěn přístup k nemovitosti. Pak nezbude kupujícímu nic jiného než podat soudní žalobu na zřízení věcného břemene práva přístupu.
Vzdání se předkupního práva
Občanský zákoník v §1125 umožňuje také tzv. vzdání se předkupního práva. U nemovitostí se bude zapisovat do Katastru nemovitostí. Lze předpokládat, že u nově vznikajících developerských projektů (viz předchozí text) bude tato možnost využívána právě kvůli usnadnění následných prodejů apod.
Bezúplatný převod
V případě, že dochází k bezúplatnému převodu nemovitosti např. darovací smlouvou, mají ostatní spoluvlastníci také možnost využít předkupního práva. V tomto případě by byla stanovena cena obvyklá (znaleckým posudkem) a nemovitost by byla prodána dle poměru podílů spoluvlastníků na nemovitosti.
Porušení předkupního práva
Lhůta k napadení smlouvy, ve které byl spoluvlastník krácen na svých právech, je 3 roky od zápisu smlouvy do Katastru nemovitostí. Spoluvlastník nemůže žalovat nového majitele a domáhat se prodeje nemovitosti. Dojde k tzv. žalobě na neplatnost původní smlouvy. Soud rozhodne o neplatnosti původní smlouvy, nemovitost se vrátí prodávajícímu a ten musí vrátit peníze kupujícímu. Následně dojde k vynucenému prodeji za původních podmínek spoluvlastníkovi.
Ignorování předkupního práva
První nápad, který asi mnoho lidí bude zvažovat, je předkupní právo vůbec spolumajitelům nenabídnout. Katastr nemovitostí totiž nebude při zápisu vlastnictví prověřovat, zda prodávající splnil svoji povinnost nabídnout předkupní právo spoluvlastníkům. Po podpisu kupní smlouvy a podání na Katastr nemovitostí tedy dojde k zapsání smlouvy. Je naivní si představovat, že v případě zajímavé nemovitosti si takového prodeje opomenutý spoluvlastník za 3 roky nevšimne a nevznese nárok resp. nepodá žalobu.