5 rozdílů u výhradní a nevýhradní smlouvy

Svého makléře jste si po pečlivém zvážení vybrali. Gratuluji! Nyní nastává důležitá otázka a to, zda prodej svěřit makléři výhradně či nikoliv.

Nyní přemýšlíte nad tím, že výhradní smlouva vás znevýhodní, takže proč vlastně dům či byt nenabídnout více kancelářím, přece jen čím více kanceláří nabídku má, tím více klientů dostanete a navíc makléři budou mezi sebou soupeřit a tím nemovitost prodáte rychleji. Bohužel toto je velký omyl, který vám může jen uškodit. Dovolte mi tedy níže popsat rozdíly mezi těmito dvěmi smlouvami tak, abyste se po přečtení tohoto článku dokázali dobře rozhodnout.

1) marketingové aktivity

Výhradní smlouva – makléř vyvíjí marketingové aktivity, inzeruje na realitních serverech, topuje a aktualizuje zakázku na Srealitách (vaše inzerce je pořád na prvních stranách a dobře viditelná), dává inzerci do tištěných periodik, má plachtu, vytváří speciální nabídkové listy, dělá letáky. Všechny tyto aktivity jsou finančně náročné a všechny hradí kancelář.  

Nevýhradní smlouva – makléř maximálně nemovitost vyinzeruje na pár serverech a tím jeho práce končí. Při nevýhradní smlouvě, kdy nemá jistotu prodeje, málokdy vyvíjí další aktivity.   

2) inzerce nemovitosti

Výhradní smlouva – makléř si nemovitost nafotí (optimální varianta home staging), vybere optimální počet fotografií, inzerce musí obsahovat hodnotný popis, nesmí chybět technické údaje, ve fotogalerii půdorys, přesné údaje o m2 a stanovená cena. Inzerce je na veřejnosti pouze 1x, vypadá profesionálně, na klienty působí velmi dobře.

Nevýhradní smlouva – makléř si nemovitost občas ani nenafotí, jen řekne, ať mu pošlete fotky, fotografie ani neupraví a do galerie dá úplně všechny včetně domácích zvířat a osobních věcí, popis je stručný a neobsahuje žádné hodnotné informace, o půdorysu ani nemluvě. Pokud zakázku vlastní více realitních kanceláří, na veřejnosti se nemovitost prezentuje několikrát s různou cenou, různými metry, různými provizemi, různými fotkami. Jak na to budoucí kupec reaguje? První myšlenky jsou tyto: Jaká je vlastně cena? To asi nejde prodat, když se o to stará 8 kanceláří, kde je chyba? S kým mám vlastně jednat? Když budu chtít koupit, jakou mám jistotu, že těch dalších 7 kanceláří toto bude respektovat? Co když přijdu o peníze?

3) prohlídky nemovitosti

Výhradní smlouva – výhradní smlouva slouží k tomu, aby vám ušetřila čas, peníze a nervy. Kvalitní makléř si vyžádá klíče od nemovitosti (pokud je to možné) a informuje vás již o vážných zájemcích. Pokud to možné není a vy v domě například bydlíte, pak by měl selektovat zájemce již po telefonu tak, aby se vyhnul realitním turistům a neztrácel zbytečně váš čas.

Nevýhradní smlouva – zde je makléř vám schopný přivést prakticky kohokoliv, aby vám dokázal, že klientelu má a vy změnili názor na nevýhradní smlouvu. Žádná selekce neprobíhá.

4) cena nemovitosti

Výhradní smlouva – makléř má jasně stanovenou cenu dle smlouvy a hájí vaše zájmy. Všichni kupující se snaží argumentovat ohledně ceny nemovitosti a chtějí slevu. Váš makléř by měl situaci vyhodnotit tak, aby všichni zúčastnění byli spokojení.

Nevýhradní smlouva – makléři více kanceláří se předhání v tom, kdo bude mít lepší metry čtvereční a lepší cenu. Někdy ji dokonce pro jistotu neuvedou vůbec. Již jste někdy viděli místo ceny větu více info v RK? Jak to na vás působilo? Je docela možné, že klientovi slíbí nejnižší možnou cenu a pak přijdou za vámi s tím, že kupující nabízí pouze tolik a tolik, a chtějí vás jednoduše dostat na slevu, aby prodali jako první. Děsivé že?

5) zpětná vazba

Výhradní smlouva – makléř by vás měl automaticky informovat o každé zpětné vazbě od klienta, se kterým byl na prohlídce. Hlavním bodem zpětné vazby by mělo být to, co se klientovi líbilo a co ne, a proč ne. Zpětná vazba by měla obsahovat i návrh ceny, popřípadě druhé kolo prohlídky a další informace. Jen na základě těchto zpětných vazeb lze vyhodnotit strategii prodeje a popřípadě změnit postup či marketingovou aktivitu.

Nevýhradní smlouva – většinou zde dostáváte pouze zpětnou vazbu ohledně zájmu o koupi či snížení ceny. Makléři bez výhradní smlouvy bohužel nejsou motivovaní a nemají zájem vám poradit, aby vám pomohli prodat nemovitost jinou kanceláří.

Na závěr:

Co by měla obsahovat výhradní smlouva?

Výhradní smlouva by měla obsahovat jasně dané podmínky prodeje, seznam garantovaných poskytovaných služeb, právní servis, úschovu, jasně danou kupní cenu, podmínky pro obě smluvní strany, práva a povinnosti, platnost na dobu určitou. Tohle je minimum.  

Jako bonus na závěr je spolupráce s jinými realitními kancelářemi

Výhradní smlouva – ve smlouvě by mělo být uvedeno i to, že makléř bude spolupracovat s jinými realitními makléři, hájí přece vaše zájmy. Tím pádem je zodpovězena vaše hlavní otázka o tom, jestli je lepší nemovitost dát více kancelářím. Nejen že budete komunikovat s jedním člověkem, což je výhoda, ale i s výhradní smlouvou může váš makléř oslovit jiné realitní kanceláře a tak oslovit větší portfolio klientů.

 

Vytvořilo FEO