Co je to výhradní smlouva a co by měla obsahovat?
Výhradní smlouva nebo-li exkluzivita je smlouva, kterou podepisujete s realitní kanceláří a svým podpisem dáváte dotyčné realitní kanceláři monopol na prodej či pronájem vaší nemovitosti. To znamená, že vám ho již nemůže zprostředkovat žádná jiná realitní kancelář a ani vy nesmíte prodat nebo pronajmout konkrétní nemovitost sami.
Proč podepsat exkluzivní smlouvu?
I když se exkluzivní smlouva vyznačuje vyznačuje notnou dávkou omezení a může se zdát, že je výhodná jen pro realitní kancelář, má smysl o ní jakožto klient přemýšlet. Exkluzivita nemovitosti zajistí lepší propagaci ze strany realitní kanceláře. Výhodou pro vás je tedy nadstandardní servis. Naopak svěření nabídky více realitním kancelářím je zpravidla kontraproduktivní, protože se informace o nemovitosti v jednotlivých nabídkách mohou lišit, a to působí nedůvěryhodně. Navíc vzniká umělý převis nabídky, majitel je pak mnohdy pod tlakem realitních kanceláří a makléřů donucen cenu snížit na mnohem méně, než je skutečná hodnota nabízeného domu či bytu. Exkluzivní smlouva pomůže stanovit nejvýhodnější cenu. Pokud se strachujete, že jedna kancelář nedokáže pokrýt celý trh, pak vás může uklidnit informace, že řada kanceláří mezi sebou spolupracuje na prodeji nemovitostí na základě různých dohod, družstev, nebo profesních sdružení. Vaše nabídka se tak dostane k poptávajícím klientům z několika různých kanceláří, zatímco vy komunikujete pouze s jedním makléřem.
Více k tomuto tématu se dočtete ve článku 5 rozdílů u výhradní a nevýhradní smlouvy.
Na co si dát pozor
Spolupráce s jednou realitní kanceláří se ovšem nemusí vyplatit, pokud narazíte na neseriózní společnost. Je tedy nutné pečlivě vybírat. Exkluzivní smlouvu si před podpisem pečlivě prostudujte.
Dobré je také uzavření smlouvy na dobu určitou, například tři nebo šest měsíců. V případě, že byste byli s činností RK nespokojeni, můžete po uplynutí této doby svěřit prodej jiné kanceláři. Uzavření smlouvy na dobu neurčitou naopak může vést k protahování obchodu, neboť makléře nic netlačí, aby se zakázce věnoval s náležitou péčí.
Řada klientů by chtěla uzavřít smlouvu třeba jen na 2 nebo 4 týdny. To je ale doba, za kterou RK ve většině případů nic nezmůže. Lze ji ale akceptovat například u pronájmů.
Smlouva by měla kromě informací o ceně a vyčíslení provize obsahovat záruky ze strany realitní kanceláře, že udělá pro zprostředkování prodeje nebo pronájmu maximum, a její závazky ke klientovi. Dobré je také zmínit, jakým způsobem bude nemovitost propagována. Pokud majitel nemovitosti trvá na nějakých specifických podmínkách prodeje, měly by být uvedeny ve smlouvě. Důležité jsou také sankce za nedodržení smlouvy, a to pro obě strany. Nejčastěji se jedná o smluvní pokutu. Pozor na smlouvy, kde nejsou jasně vymezena práva a povinnosti obou účastníků.
Pozor na smlouvy s nepřiměřeně vysokou smluvní pokutou, nebo takové, kde byste nesli náklady spojené s nabízením nemovitosti i při neúspěšném prodeji. Realitní kancelář podniká na svou zodpovědnost, a proto by měla náklady spojené s nabízením nemovitosti nést sama.
Dalším trikem je lákání klienta na nesmyslně vysokou prodejní cenu, aniž by se zakládala na reálných faktech. Ten, pak pod vidinou vysokého zisku podepíše exkluzivní smlouvu, načež je mu oznámeno, že cenu musí rapidně snížit – pokud nesouhlasí a chce smlouvu vypovědět, čeká ho přirozeně sankce za nedodržení podmínek.
Přestože stále existují kanceláře, které zkouší různé finty, jak na klientovi vydělat, při zachování elementární opatrnosti je exkluzivní zprostředkovatelská smlouva tou nejefektivnější formou prodeje nemovitosti.
Co by měla exkluzivní smlouva o zprostředkování obsahovat:
- období, kdy je smlouva platná (jednoduše od do) - nejlépe na dobu určitou
- výčet služeb, které daná realitní kancelář zařídí
- výše provize
- jasně definovaná kupní cena (nelze snížit bez vědomí majitele)
- konkrétní údaje o prodávané nemovitosti
- údaje o realitní kanceláři a zastupujícím makléři
- údaje o vlastníkovi
- přiměřené smluvní podmínky (rozuměno vyvážené pro obě strany)
Co ve smlouvě o zprostředkování v žádném případě nepodepisujte:
- když bude smlouva na dobu neurčitou (dlouhá výpovědní lhůta, zpravidla 2 měsíce)
- automatické prodlužování platnosti smlouvy
- jsou-li ve smlouvě uvedeny náklady při „neprodeji“ nemovitosti (proč byste měli platit, když služba nebyla splněna?)