Při koupi jakékoliv nemovitosti jste povinni odvést daň z nabytí nemovitých věcí. Našli jste si novostavbu nebo nemovitost, která je mladší 5 let? Pak můžete být od této daně osvobozeni. Pozor, existují však výjimky, kdy toto osvobození není možné uplatnit.
Jaké jsou podmínky a co je potřeba ověřit
1/ Zjistěte si stáří novostavby - první úplatné nabytí nemovitosti musí proběhnout do 5 let od doby, kdy je možné ji užívat. Osvobození platí nejen při koupi novostavby jako takové, ale například při převodu družstevního majetku do osobního vlastnictví nebo při úplatném převodu bytové jednotky, která vznikla stavební úpravou či přístavbou. U všech případů však platí lhůta 5 let od vzniku možnosti užívání.
2/ Ověřte si, že nemovitost nebyla užívána - pokud vlastník před prvním převodem nemovitosti prokazatelně užíval danou nemovitost ke svým účelům nebo jí pronajímal déle než 48 hodin, pak bude kupující muset daň z nabytí nemovitosti zaplatit. Zde doporučuji prověřit nejen historii nemovitosti, ale také aby kupující trval na ustanovení v kupní smlouvě, ve kterém prodávající prohlásí, že předmět převodu je nový a nebyl dosud užíván.
3/ Novostavba - osvobozené od daně z nabytí nemovitých věcí jsou kromě samotné novostavby také pozemky, jejichž součástí je stavba rodinného domu. Týká se to však pouze parcely, na které novostavba stojí, nikoliv okolních pozemků, jako je zahrada, nádvoří, příjezdová cesta a podobně. Z okolních pozemků daň z nabytí musíte zaplatit.
4/ Sklad nebo nebytový prostor - nemovitosti, které nejsou určeny k bydlení nebo pořízeny společně s účelem bydlení, nepodléhají osvobození. V případě nákupu například nebytové jednotky (skladu), jejíž užívání není spojené s bytovou jednotkou nebo není její součástí, bude kupující povinen zaplatit daň z nabytí.
5/ Koupě bytu vymezeném v rodinném domě - hovoříme o nemovitosti, která je právně rozdělena na maximálně 3 bytové jednotky. Standardně je koupě rodinného domu, při prvním převodu osvobozena od povinnosti platit daň z nabytí, obdobně jako koupě bytu v domě, který má více než 3 bytové jednotky. Pokud se jedná o dům do 3 bytových jednotek, který prodávající samostatně rozdělil prohlášením vlastníka, nebude možné uplatnit osvobození daně z nabytí při prodeji těchto bytových jednotek.
Pozor na kupní smlouvu
Abyste na osvobození měli nárok, je potřeba tomu přizpůsobit kupní smlouvu. Splňuje-li vaše budoucí nemovitost výše zmíněné, požádejte o rozdělení kupní ceny v kupní smlouvě na dvě části. První část kupní ceny bude obsahovat položky osvobozené od daně z nabytí, tedy samostatnou novostavbu a parcelu, jejíž je novostavba součástí. Druhá část již osvobozena nebude a bude obsahovat zbylé pozemky, tedy například zahradu nebo další parcely, které nejsou přímou součástí novostavby.
Kolik ušetříte
Částka, kterou ušetříte, se může pokaždé lišit. Daň z nabytí se vypočítává ze 75% hodnoty její ceny. Můžete se však rozhodnout, zda vám bude částka vypočítána z kupní ceny či ze směnné hodnoty. To je hodnota, kterou určuje finanční úřad na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti. V případě, že by vám částka určená finančním úřadem nevyhovovala, můžete využít k porovnání znalecký posudek. Pokud se tak rozhodnete, musíte o to nejdříve požádat finanční úřad a posudek dodat. Náklady na jeho vypracování si pak můžete odečíst od základu daně.